Pagare l'IMU, passo per passo

di Ciro Natale · Aggiornato al 11 agosto 2026

L'IMU non arriva a casa: nessuno te la manda, e nessuno te la ricorda. Devi accorgertene da solo, calcolarla da solo e versarla da solo, due volte l'anno. Questa guida ti porta dall'inizio alla fine: capire se tocca a te, trovare i numeri, compilare l'F24, pagare — e rimediare se sei in ritardo.

1. Tocca davvero a te?

L'IMU la paga chi possiede l'immobile, non chi ci vive. Sembra ovvio, ma è qui che nascono quasi tutti gli errori — e le lettere del Comune due anni dopo. Cerca la tua situazione.

Affitto la casa in cui vivo

Non paghi niente. L'inquilino non c'entra con l'IMU: paga il proprietario. All'inquilino tocca semmai la TARI, la tassa sui rifiuti, che è un'altra cosa. Lo stesso vale per chi ha una casa in comodato: usa la casa, ma non la possiede.

Ho la nuda proprietà, mia madre l'usufrutto

Paga l'usufruttuaria, cioè tua madre. Il nudo proprietario, per l'IMU, non esiste: non versa nulla finché l'usufrutto dura. Vale anche per il diritto di uso, di abitazione, di superficie e per l'enfiteusi.

Ho ereditato una casa insieme ai miei fratelli

Da quel momento ognuno paga per la sua quota, contando i mesi dal decesso, e ognuno fa il suo F24 con il proprio codice fiscale. Non si può versare tutto in uno solo: per il Comune gli altri risulterebbero morosi.

Ci siamo separati e la casa è stata assegnata a lei (o a lui)

Paga solo chi ha ricevuto l'assegnazione dal giudice, anche se l'altro è comproprietario a metà. E per l'assegnatario quella casa vale come abitazione principale: se non è di lusso, non si paga nulla (art. 1 c. 741 lett. c n. 4 della legge 160/2019). L'ex coniuge che se n'è andato, su quella casa, non deve più niente — ma se ne ha comprata un'altra, su quella sì.

Mio padre è in casa di riposo e la sua casa è vuota

Questa dipende dal Comune, ed è la domanda che riceviamo più spesso. Il Comune può decidere di trattare come abitazione principale la casa di chi si trasferisce stabilmente in un istituto di ricovero: in quel caso non si paga, purché la casa non sia affittata e sia una sola.

Lo prevedono 6.172 Comuni su 7.354, cioè l'84%. Non è una stima nostra: è scritto nel prospetto ufficiale che ogni Comune deposita al Ministero, e noi lo abbiamo letto per tutti. Nel calcolatore scegli «Casa di chi è ricoverato stabilmente in un istituto» e ti diciamo subito se il tuo Comune è fra quelli.

Quasi sempre va comunicato al Comune con la dichiarazione IMU (ne parliamo più sotto): non è automatico, e il Comune da solo non può saperlo.

Io e mia moglie abbiamo la residenza in due case diverse

Ciascuno ha la sua esenzione, anche se le due case sono nello stesso Comune. Fino al 2022 non era così e molte famiglie hanno pagato: poi la Corte costituzionale (sentenza n. 209 del 2022) ha bocciato quella regola. Serve però che la residenza e la dimora abituale siano vere, non di comodo: il Comune può controllare consumi, utenze e spostamenti.

Vivo all'estero da pensionato

Se sei iscritto all'AIRE e la tua pensione è maturata in convenzione internazionale con l'Italia, su una sola casa italiana — non affittata e non data in comodato — l'IMU si paga a metà. Non basta essere iscritti all'AIRE: senza quel tipo di pensione, lo sconto non spetta.

La mia casa è occupata abusivamente

Dal 2023 non si paga, ma a due condizioni: aver sporto denuncia penale per l'occupazione (o aver avviato l'azione giudiziaria) e averlo comunicato al Comune. Senza quei due passaggi l'imposta resta dovuta.

2. Trova i due numeri che ti servono

Per calcolare l'IMU servono solo due cose: la rendita catastale dell'immobile e l'aliquota del Comune. Il resto è aritmetica.

La rendita catastale

È un valore fisso, deciso dal Catasto, che non cambia di anno in anno e non ha niente a che vedere con quanto vale la casa sul mercato: è molto più bassa. La trovi in tre posti.

1. 1

   Nell'atto di acquisto che ti ha consegnato il notaio: è il posto più veloce, se ce l'hai in casa. Cerca «rendita».
2. 2

   Sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nell'area riservata: la visura dei tuoi immobili è gratuita. Entri con SPID, CIE o CNS, e cerchi «Consultazione rendite catastali» o «Visura catastale telematica».
3. 3

   Se non ci riesci da solo, la chiede per te un CAF, un geometra o l'ufficio tributi del Comune. Costa poco o niente, e ti risparmia il pomeriggio.

L'aliquota del Comune

Qui casca l'asino: cambia da Comune a Comune, e dentro lo stesso Comune cambia a seconda del tipo di immobile. Dal 2025 ogni Comune deve compilare un Prospetto delle aliquote su un modello unico del Ministero: se non lo pubblica entro il 28 ottobre, valgono le aliquote dell'anno prima.

Quel prospetto è pubblico e lo puoi consultare da solo, Comune per Comune, sul portale del Dipartimento delle Finanze. Noi lo abbiamo letto per tutti i Comuni italiani: cerca il tuo e trovi le sue aliquote già pronte, comprese le aliquote ridotte deliberate per i casi particolari — canone concordato, immobili sfitti, negozi — che quasi nessuno sa di poter chiedere.

3. Quando si paga (e perché a giugno non è metà)

Puoi anche pagare tutto a giugno in una volta sola: è ammesso, e ti togli il pensiero. C'è però un rischio da conoscere — se il Comune poi alza l'aliquota entro ottobre, quello che hai versato non basta più e a dicembre devi comunque integrare. Se non lo fai, sei in ritardo. Con un Comune che negli anni non tocca mai le aliquote è una scelta comoda; se invece le cambia spesso, meglio i due versamenti separati.

Un'ultima regola che vale sempre: il mese conta per intero solo se lo hai posseduto per più della metà dei giorni. Chi compra il 10 marzo paga da marzo; chi compra il 20 marzo paga da aprile. Il giorno del rogito conta per l'acquirente.

4. Compilare l'F24

L'IMU si versa con il modello F24. Del foglio ti interessano solo due parti: i tuoi dati in alto e il riquadro «IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI». Tutto il resto si lascia vuoto.

Campo per campo

• Codice ente / codice comune — è il codice catastale del Comune dove sta l'immobile, quattro caratteri: F205 per Milano, H501 per Roma. Non è il CAP e non è il codice ISTAT. Il calcolatore te lo scrive sotto il risultato.
• Ravv. — si barra solo se stai pagando in ritardo con il ravvedimento (vedi sotto). Nel versamento normale si lascia vuota.
• Immob. variati — si barra se per quell'immobile ci sono variazioni da dichiarare al Comune. Nella maggior parte dei casi resta vuota.
• Acc. e Saldo — barra Acc. per il versamento di giugno, Saldo per quello di dicembre. Se paghi tutto in una volta a giugno, barri tutte e due.
• Numero immobili — quanti immobili riguarda quella riga. Se stai pagando per una sola casa, scrivi 1.
• Rateazione / mese rif. — per l'IMU si lascia in bianco.
• Anno di riferimento — l'anno d'imposta a cui si riferisce il versamento, quattro cifre: 2026. Attenzione: è l'anno dell'imposta, non quello in cui stai pagando. Le due cose coincidono quasi sempre, ma non quando rimedi in ritardo a un anno passato.
• Codice tributo — dipende dall'immobile: la tabella qui sotto.
• Detrazione — la compili solo per l'abitazione principale di lusso (codice 3912), indicando i 200,00 € (o la parte che ti spetta). Negli «importi a debito versati» va poi l'imposta già al netto della detrazione.
• Importi a debito versati — quanto stai pagando, arrotondato all'euro riga per riga: da 0,50 in su si arrotonda per eccesso, sotto per difetto.

I codici tributo

5. Come si paga materialmente

• Dall'home banking — è la via più semplice: quasi tutte le banche hanno la funzione «F24» e ti fanno compilare i campi a schermo. Conserva la quietanza in PDF: è la tua prova di pagamento.
• Allo sportello, in banca o alla posta — con l'F24 cartaceo. Puoi farlo se non hai la partita IVA: chi ce l'ha è obbligato a pagare per via telematica.
• Con il bollettino postale — esiste un bollettino apposta per l'IMU, con un conto corrente uguale per tutta Italia (n. 1008857615). Lo trovi gratis negli uffici postali. Serve un bollettino per ogni Comune, e non si può usare se hai crediti da compensare.
• Con pagoPA — diversi Comuni permettono di pagare l'IMU dal proprio sito con pagoPA, a volte con l'importo già calcolato. Cerca «IMU» sul sito del tuo Comune.
• Dall'estero, se non hai un conto italiano — si fa un bonifico al Comune (l'IBAN te lo dà l'ufficio tributi), indicando nella causale il tuo codice fiscale, il codice catastale del Comune, l'anno, la sigla IMU e se è acconto o saldo.

Una cosa che conviene sapere: puoi pagare l'F24 di un'altra persona — per esempio quello di un genitore anziano — ma il modello deve restare intestato a chi possiede l'immobile, con il suo codice fiscale. Se ci metti il tuo, per il Comune quel pagamento non esiste.

6. Sei in ritardo? Il ravvedimento operoso

Se la scadenza è passata e non hai versato, non aspettare che ti scrivano. Puoi rimediare da solo con il ravvedimento operoso: paghi l'imposta, una sanzione ridotta e gli interessi, e la cosa finisce lì. Prima lo fai, meno paghi.

Si può fare finché il Comune non ti notifica un accertamento. Dopo, non più: la sanzione piena è del 25% dell'imposta non versata.

Quanto costa rimediare

Percentuali calcolate sulla sanzione base del 25% introdotta dal D.Lgs. 87/2024 per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024. Per i ritardi entro i 90 giorni la base è dimezzata al 12,5%.

Agli interessi ci si aggiunge il tasso legale, calcolato giorno per giorno sull'imposta non versata: è l'1,60% annuo dal 1° gennaio 2026 (era il 2% nel 2025). Su cifre piccole sono pochi centesimi, ma vanno messi.

7. Se invece hai pagato troppo

Capita: un'aliquota sbagliata, mesi contati male, un Comune che ha ridotto le aliquote dopo il tuo acconto. Hai cinque anni dal giorno del versamento per chiedere il rimborso, con un'istanza al Comune — non all'Agenzia delle Entrate, perché l'IMU è del Comune. Molti Comuni hanno il modulo pronto sul sito; alcuni, se preferisci, ti lasciano usare la somma in compensazione con l'IMU degli anni successivi.

8. La dichiarazione IMU: quando serve davvero

Quasi mai. Il Comune vede i passaggi di proprietà dagli atti del notaio e dal Catasto: per una normale compravendita o una successione registrata non devi presentare nulla.

Serve solo quando c'è qualcosa che il Comune non può sapere da solo. I casi tipici:

• hai dato la casa in comodato a un figlio o a un genitore e vuoi lo sconto del 50%;
• l'immobile è inagibile e chiedi la riduzione;
• un anziano si è trasferito in istituto di ricovero e il Comune assimila la sua casa all'abitazione principale;
• hai un'area fabbricabile, o un immobile che non risulta correttamente dagli atti;
• chiedi un'esenzione o un'agevolazione che dipende da una tua condizione personale.

Si presenta entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è cambiato qualcosa, sul modello ministeriale, al Comune dove si trova l'immobile. Vale anche per gli anni dopo: finché la situazione non cambia, non va ripetuta.

9. E se non pago proprio?

Il Comune ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui avresti dovuto versare. Entro quel termine può notificarti un avviso di accertamento con imposta, sanzione del 25% e interessi. Dopo, il credito si prescrive.

Cinque anni sono lunghi, e nel frattempo il conto cresce: se ti accorgi di non aver pagato, il ravvedimento costa sempre molto meno dell'accertamento. E se l'avviso è già arrivato ma pensi sia sbagliato, si può chiedere il riesame all'ufficio tributi prima di andare in commissione tributaria: spesso è un errore di anagrafica che si chiude in mezz'ora allo sportello.

Domande rapide

Devo pagare anche se sono poche decine di euro?

Sotto una certa soglia il versamento non si fa. Quando il Comune non decide diversamente il minimo è 12,00 €, ma la soglia la stabilisce il regolamento comunale e cambia da posto a posto — e in alcuni Comuni si riferisce all'anno intero, non al singolo versamento. Prima di lasciar perdere, una telefonata all'ufficio tributi.

Il Comune mi ha mandato l'F24 già compilato: mi fido?

Alcuni Comuni lo mandano per cortesia, e di solito è corretto. Ma non è un atto ufficiale e la responsabilità del versamento resta tua: se il Comune non sa che hai venduto, che hai cambiato residenza o che hai diritto a un'agevolazione, quel modulo sbaglia. Vale la pena rifare il conto e confrontare.

Ho più immobili in Comuni diversi

Un F24 per ogni Comune, perché il codice ente è uno solo per modello. Nello stesso Comune, invece, puoi mettere più righe nello stesso F24: una per ogni codice tributo.

L'IMU si può scaricare dalle tasse?

Per i privati no: sulla casa non si recupera nulla. È deducibile solo l'IMU sugli immobili strumentali di imprese e professionisti, che dal 2022 si deduce per intero dal reddito d'impresa o di lavoro autonomo.

Vivo in Friuli o in Trentino-Alto Adige

Lì l'IMU non c'è: il Friuli-Venezia Giulia ha l'ILIA, la Provincia di Trento l'IMIS, quella di Bolzano l'IMI. Le scadenze somigliano, ma regole, aliquote e moduli li decidono la Regione o la Provincia: chiedi al tuo Comune.