Calcolo IMU

di Ciro Natale · Aggiornato al 11 agosto 2026

Quanto paghi di IMU, con l'aliquota vera del tuo Comune — e la spiegazione di come si arriva a quel numero, passaggio per passaggio.

📋 Le aliquote di 7354 Comuni arrivano dai Prospetti ufficiali del MEF, non da stime: sotto il risultato trovi il link al prospetto del tuo Comune, per controllare di persona.

💡 L'acconto di giugno non è metà del totale. Per legge si calcola con l'aliquota dell'anno precedente: se il tuo Comune l'ha cambiata, i due versamenti sono diversi. Noi lo teniamo in conto.

🔎 Vuoi solo vedere le aliquote del tuo Comune, senza fare il conto? Sfoglia i Comuni uno per uno →

👋 Ti servono due cose sole: il Comune e la rendita catastale dell'immobile. La rendita sta sulla visura catastale o nell'atto di acquisto dal notaio.

1. Dove si trova l'immobile

Regione Comune

2. Che immobile è

Tipo di immobile Categoria catastale La cambiamo noi in base al tipo. Se sulla visura c'è scritto diverso, correggila: decide il moltiplicatore, quindi conta.

3. Quanto vale

Rendita catastale € Scrivila così com'è sulla visura: la rivalutazione del 5% la facciamo noi.

Dove trovo la rendita catastale?

Sulla visura catastale, alla voce «Rendita».
Nell'atto di acquisto che ti ha dato il notaio.
Online sul sito dell'Agenzia delle Entrate, area riservata: la visura dei tuoi immobili è gratuita. Serve SPID, CIE o CNS.
Se non ci riesci, la chiede per te un CAF o un geometra.

⚠️ Attenzione a non confondere la rendita con il valore di mercato della casa: sono due cose diverse, la rendita è molto più bassa.

4. Da quando e per quanto

La tua quota % 100 se è tutto tuo, 50 se è a metà. Dal mese di Fino al mese di

Se l'hai posseduto tutto l'anno lascia gennaio-dicembre. La regola dei 15 giorni: un mese conta solo se l'hai posseduto per più della metà dei giorni — chi compra il 20 marzo parte da aprile, chi compra il 10 marzo parte da marzo.

5. Ti riguarda uno di questi casi?

Nessuno di questi L'ho data in comodato a un figlio o a un genitore che ci abita Paghi sulla metà del valore. Servono: contratto registrato, lui ci ha la residenza, e tu non possiedi altre case oltre alla tua, nello stesso Comune. È affittata a canone concordato (legge 431/1998) L'imposta scende al 75%. È il contratto «3+2» con le associazioni di categoria, non l'affitto libero. È inagibile o inabitabile e non la usa nessuno Metà del valore, ma serve la dichiarazione al Comune: non basta che sia messa male. È un immobile di interesse storico o artistico (vincolato) Metà del valore. Vivo all'estero e ho una pensione maturata in convenzione internazionale Paghi la metà, su una sola casa non affittata né in comodato. Non basta essere iscritto all'AIRE: serve la pensione in convenzione.

6. L'aliquota

Aliquota applicata % Scegli prima il Comune e la mettiamo noi. Puoi sempre correggerla a mano. Aliquota dell'anno prima % Serve solo per l'acconto di giugno. Se non la cambi, usiamo la stessa.

Chi paga l'IMU e chi no

L'IMU la paga chi possiede un immobile: il proprietario, o chi ha l'usufrutto, il diritto di abitazione, l'uso, l'enfiteusi o la superficie. Non la paga l'inquilino, che al massimo paga la TARI sui rifiuti.

✅ Non si paga

Sull'abitazione principale dove risiedi e vivi abitualmente…
…e sulle sue pertinenze: una cantina, un box, una tettoia
Sulla casa di chi è ricoverato stabilmente in un istituto, nei Comuni che lo prevedono — sono l'84%, e sopra ti diciamo se c'è il tuo
Sulla casa assegnata dal giudice a chi resta con i figli, dopo separazione o divorzio
Sui terreni di coltivatori diretti e imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola
Sui terreni nei Comuni montani dell'elenco della Circolare 9/1993 e nelle isole minori
Sui fabbricati invenduti dell'impresa costruttrice (dal 2022)
Sugli immobili occupati abusivamente, se hai sporto denuncia

⚠️ Si paga

Su seconde case, case sfitte, case affittate
Sull'abitazione principale di lusso: solo A/1, A/8 e A/9 (con 200 € di detrazione)
Su negozi, uffici, capannoni, alberghi
Su box e cantine che non sono pertinenza della casa dove vivi
Su terreni e aree fabbricabili, salvo le esenzioni

💡 Un caso che frega molti: marito e moglie con residenze in due case diverse. Dal 2022 la Corte costituzionale ha stabilito che ciascuno può avere la sua abitazione principale esente, anche nello stesso Comune. Prima non era così.

Come si calcola, in tre mosse

Il conto parte sempre dalla rendita catastale, non dal valore di mercato. Esempio con una casa di categoria A/3 e rendita 600,00 €, in un Comune con aliquota 1,06%:

1. Rivaluta la rendita del 5%

600,00 € × 1,05 = 630,00 €. Lo dice la legge, vale per tutti.
2. Moltiplica per il numero della sua categoria

630,00 € × 160 = 100.800,00 €. È il «valore catastale», la base su cui si calcola. Ogni categoria ha il suo numero: 160 per le case, 55 per i negozi, 65 per i capannoni, 80 per uffici e banche.
3. Applica l'aliquota del Comune

100.800,00 € × 1,06% = 1.068,48 € per un anno intero. Poi si divide per quota di possesso e mesi.

Quando si paga

Acconto — entro il 16 giugno

Si calcola sul primo semestre usando l'aliquota dell'anno precedente. Non è un dettaglio: se il Comune ha alzato l'aliquota, a giugno paghi ancora con la vecchia e il conto si chiude a dicembre.

Saldo — entro il 16 dicembre

È il conguaglio: l'imposta di tutto l'anno con le aliquote definitive, meno quello che hai già versato a giugno.

Le aliquote di un anno diventano definitive quando il Comune le pubblica sul sito del MEF, entro il 28 ottobre. Se non lo fa, restano valide quelle dell'anno prima: è la legge, non una svista.

Domande frequenti

Ho una casa al mare che uso solo d'estate: la pago?

Sì. L'abitazione principale è una sola: quella dove hai la residenza anagrafica e dove vivi davvero. Tutte le altre pagano, anche se restano vuote undici mesi l'anno. Molti Comuni turistici applicano proprio lì l'aliquota più alta.

Ho ereditato una casa a metà con mio fratello

Ognuno paga la sua quota e fa il suo F24, con il proprio codice fiscale. Non si può versare tutto in uno solo: se lo fate, per il Comune l'altro risulta non aver pagato. Metti 50 nel campo «la tua quota».

Ho comprato casa a settembre: quanto pago?

Solo i mesi in cui l'hai posseduta, e non versi l'acconto di giugno perché a quella data non era ancora tua: paghi tutto col saldo di dicembre. Il mese del rogito conta per intero se l'hai posseduta per più della metà dei giorni.

Il mio Comune non ha ancora deliberato per quest'anno

Succede spesso, e non è un problema: valgono le aliquote dell'anno prima (art. 1 c. 767 della legge 160/2019) finché il Comune non ne pubblica di nuove entro il 28 ottobre. Quando è così te lo scriviamo sotto il nome del Comune.

Ho un capannone: perché mi dite di fare due righe?

Sugli immobili del gruppo D lo 0,76% va allo Stato e il resto al Comune (art. 1 c. 753). Sull'F24 vanno indicati separatamente, con i codici 3925 e 3930. È l'errore più comune di chi compila da solo.

Vivo in Friuli o in Trentino-Alto Adige

Lì l'IMU non esiste. Il Friuli-Venezia Giulia ha l'ILIA dal 2023, la Provincia di Trento l'IMIS e quella di Bolzano l'IMI. Le regole somigliano ma aliquote e detrazioni sono decise dalla Regione o dalla Provincia: questo calcolatore non le copre, e te lo dice invece di darti un numero sbagliato.

Ho pagato meno del dovuto, che succede?

Puoi rimediare col ravvedimento operoso: versi quello che manca più una sanzione ridotta e gli interessi, e più in fretta lo fai meno paghi. Il calcolo del ravvedimento non lo facciamo qui: chiedi al tuo Comune o a un CAF.

Devo anche dichiarare qualcosa?

La dichiarazione IMU serve solo quando il Comune non può saperlo da solo: comodato, inagibilità, esenzioni particolari, immobili che non risultano dagli atti notarili. Per una normale compravendita non serve, ci pensa il notaio. Va presentata entro il 30 giugno dell'anno dopo.